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为弥补预售资金监管漏洞，地方政府不断加码，扎紧“篱笆墙”，严格的监管成为主流。
为了实现“保交楼”的目标，各地在“因城施策”下祭出松紧不一的政策。9月13日晚，武汉市住房保障和房屋管理局在官网发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”）。此举在于对新建商品房预售资金加强监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。
自“停贷事件”后，西安、长沙等多个城市先后加强预售资金监管，同时也有地方出于“保交楼”的目标，放宽了对预售资金监管要求。对此，中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，压实地方政府责任，保交楼、稳民生是当务之急，特别是此前预售资金问题频发，导致地方政府不断加码，扎紧“篱笆墙”，更严格的监管成为主流。
在“因城施策”下，西安、长沙、武汉预售资金监管趋严。资料
武汉拟加强预售资金监管
“停贷事件”引发对商品房预售资金监管的关注。商品房预售资金是房企在商品房完成不动产首次登记前进行销售，由购房者按照买卖合同约定支付的房款。
此次武汉意见稿提到，预售资金监管，遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。监管额度内资金按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。在项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。
值得关注的是，出于“保交楼”，意见稿提出，监管部门对确保项目达到竣工交付所需的资金进行监管。监管额度由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，并在门户网公示。
通过与之前武汉预售资金制度对比，李国政表示，从预售监管资金总量上看，之前采用的是定额制，而现在是核定制，也就是必须留足“保交楼”建设所需的资金。
李国政举例称，此前监管要求中，是根据项目预售资金总额的15%-25%，施行重点监管，要根据项目建设节点申报提权。其余非重点资金，企业使用相对比较自由。而意见稿如果实行，规则就发生了变化，监管额度要根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，确保账户内的资金足以完成“保交楼”，并且加强提取和使用的审核和监管。
“如果按照意见稿执行，对于不同类型项目，影响有差别。对于成本较高的项目，可能受重点监管的金额比以前多了。可以肯定的是，武汉进一步升级优化预售资金监管政策，就是谨防抽逃挪用。”李国政说。
因城施策，松紧相济
在“停贷事件”后，西安、东莞、九江等多个地区开始加强商品房预售资金监管。7月14日，西安率先打响了加强预售资金监管的第一枪，成为首个出台完善预售制度的省会城市。
8月3日，“长沙发布”微信公众号发布消息称，对预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，并优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。
事实上，预售资金监管缺失也在影响着“保交楼”。近日，国家金融与发展实验室（NIFD）发布的2022年二季度房地产金融研究报告指出，房地产项目停工、延期交付或烂尾的重要原因是预售资金被房企挪用，而预售资金被普遍挪用的核心原因是预售资金的监管要求在实践中并未得到严格执行，导致房企套取预售资金的情况时有发生。
据李国政介绍，目前市场上很多停工烂尾的项目，曾是销冠或者网红楼盘。这跟以前出现的烂尾楼不同。究其原因是预售资金监管政策要么执法不严，要么缺少监督，导致项目资金被抽调挪用了。
值得关注的是，在“因城施策”下，与西安、长沙、武汉预售资金监管趋严相比，还有一些地方放宽了对新建商品房预售资金监管要求，比如，浙江绍兴市越城区明确，优质房企在政策允许范围内，可优化部分监管资金管理，二次拿地开发的房企，监管资金比例可适度下调。
目前，资金短缺影响工程进度，危及“保交楼”。此次武汉意见稿提到，工程进度未达拨付节点，但房地产开发企业确需提前支取监管额度内资金支付本项目工程款、农民工工资的，经项目所在区人民政府书面申请，监管部门可予以支持。
业内：更严格的预售资金监管是主流
值得一提的是，此次武汉意见稿要求设立子公司的房企，集团公司不得抽调监管额度内资金。在商品房完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划。
在李国政看来，公开喊话不得抽调资金，这是对项目公司的保护性条款。避免项目资金被调用后，出现被动局面。事实上，目前存在一些项目销售资金被集团公司抽调而陷入停工事件。
近日，网传西安一项目公司因预售监管资金被集团挪用，面对交付压力下，向集团公司提交催促函。
从目前来看，武汉还只是征求意见，征求意见能否最终落下，或者有哪些调整，还将拭目以待。
不过，李国政认为，房企一直建言，希望地方政府放松对预售资金的监管，提高资金利用效率，缓解资金链紧张状况。但是，在目前的环境下，压实地方政府责任，保交楼、稳民生是当务之急，特别是此前预售资金问题频发，导致地方政府目前不断加码，扎紧“篱笆墙”，更严格的监管成为主流。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在“停贷事件”之后，预售制度应该是正本清源、全面加强。简单来讲，监管必须要执行到位，不能出现监管“筛子”。
事实上，4月29日，中央政治局会议提出要优化预售资金监管。在业内人士看来，这一优化意味着未来商品房预售资金监管的方向不是收紧，也不是放松。
“该提取的必须要给提取，并且是用在项目施工和交付等方面，不能因为债权人保护等申请查封和抽走。同样，也不能因为工程不到进度，提前划给开发商，用于拿地或偿债。”李宇嘉说，预售资金大概率是将回归从严监管的轨道。
中新经纬客户端7月29日电 (薛宇飞)28日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了关于征求《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知(征求意见稿)》意见的公告(下称征求意见)，在武汉限购区域购买住房的意向购房人，要在申请到购房资格后，才能凭认定结果购房，有效期为60天。
该政策一经发布，就引起关注。不过，武汉此前已经推广了房票制度，且48小时内获取查询结果、60日内购房有效等核心措施并无变化。外界认为，武汉通过房票制，确定了一张房票只能认购一个楼盘，抑制了因为一人认多筹、无购房资格认筹等人为原因造成的市场虚假过热，减少了楼市虚火。
并非完全意义上的新政
武汉的房票制度，并非新鲜事物。
早在2019年7月1日，武汉市武昌区二手房买卖就试推行房票制度，意向购房人申请购房资格后，48小时内获取查询结果，60日内购房有效。当时，该项举措只针对二手房，也计划在新房中推行。
到2020年1月1日，武汉全市开始实行商品房资格核查“房票制”。意向购房者可通过武汉市房管局官网申请资格并查询结果，如果通过审核，即可获取编号和二维码等房票信息，该房票60日内购房有效，过期需重新申请。
不管是48小时内获取查询结果，还是60日内购房有效，今年7月28日发布的征求意见似乎都是上述政策的延续。征求意见指出，武汉各区房管部门应在申请之时起48小时内(法定节假日顺延)完成购房资格认定工作，并将认定结果反馈给申请人。军人、消防救援人员、境外个人等申请购房资格的，购房资格认定时间可根据实际情况适当延长。
征求意见称，购房资格认定结果自出具之日起60日内有效，意向购房人可凭有效的认定结果进行购房意向登记和合同网签备案。认定结果逾期未使用的自动失效。
此次征求意见还提出，购房登记完成后，购房资格认定结果即时锁定，锁定期间不得再次进行购房登记。不过，这项一张房票只能登记一个盘的政策，武汉此前也有试点。今年5月下旬发布的《关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见》中就规定，同一购房资格不得在不同项目办理意向登记。
当时，武汉东湖高新区房管局人士对媒体表示，该区商品住房市场供需关系相对紧张，武汉市房管局选择在光谷地区试水集中销售，有利于进一步加大房源供给；同时，购房者因房票限制只能做“单选题”，有利于各楼盘形成良性竞争，倒逼开发商规范销售流程、提升楼盘质量。
抑制楼市虚火
武汉的征求意见之所以引发关注，原因就在于购房前需要政府审核购房资格，有人认为，这是向外界传递出审核收紧的信号。
但中原地产首席分析师张大伟却表示，这只是购房资格审核的前置。通常情况下，意向购房人先与楼盘签署协议，然后再由政府审核购房人的资格，武汉则变成了先审核意向购房人资格，后由意向购房人凭有效的认定结果选购房源，并没有增加限购条件。他还说：“房票有效期60天，并不是不可继续申请，只是重写提交申请，就可以更新有效期。”
相较于购房资格审核顺序的变化，一张房票只能登记一个盘的政策对市场的影响更为直接。
今年5月29日，东湖高新区组织7个楼盘、共计1000余套房源的集中出售，其原因就在于该区域的光谷片区是武汉的购房热点区域，成交量、价格都位居该市前列，为了减少一人认多筹、无购房资格认筹等情况，一张房票只能登记一个盘的措施随即出台。
上述政策也起到立竿见影的效果。当地媒体援引市场研究机构统计的数据称，当日集中销售的楼盘，不少项目的房筹比(单次开盘时售房套数和认筹人数之比)已经降到了1：2以下，光谷以前的新建商品住宅项目的房筹比，普遍有1：5，甚至有1：10以上的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析称，该政策规范了房屋认筹行为，购房者最多拥有一张房票，也只能认购登记一个楼盘，防止了多个楼盘登记和认筹的行为。类似做法，降低了部分热点楼盘盲目登记的现象，减少了楼市虚火。
中指研究院武汉高级分析师彭红伟亦对中新经纬客户端表示，同一个家庭多处认筹，容易造成部分热点楼盘盲目登记的现象，形成供需失衡假象，影响对市场的真实认知，给企业销售带来误判，干扰市场的正常发展秩序。房票及锁定资格的政策补丁，可以有效减少这一现象。
彭红伟还称，房票政策的出台，叠加预售管理、集中开盘等手段，可以规范销售秩序，避免企业利用信息不对称进行“饥饿”营销，人为制造紧张氛围，哄抬房价，误导买房人，影响楼市预期和稳定发展。
武汉新房后期供应充足
据多家媒体报道，今年3月，武汉市政府网站发布的《市住房保障房管局办理方案》中提出，稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作，确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%。
2020年上半年的疫情，给武汉的各项经济活动造成很大影响，但随着疫情迅速得到控制，武汉经济快速恢复正常，房地产市场也相应回温。据国家统计局数据显示，今年3-6月，武汉新建商品住宅销售价格分别同比上涨了5.5%、6.7%、7.3%、6.7%，二手住宅销售价格分别同比上涨2%、2.8%、3.1%、4.2%，新房的涨幅均高于5%。
中指研究院提供的数据显示，2021年上半年，武汉商品住房供应107660套，面积1220.32万平方米，同比增长88.36%；商品住房销售108769套，销售面积1264.69万平方米，同比增长153.58%。?截至2021年6月末，武汉市商品住房库存180125套，面积2094.88万平方米，去化周期大约为9.9个月，尚属合理，但后期供应充足。
预计今年第三季度，武汉市将有225个项目、973.31万平米的商品房达到预售条件，其中，中心城区114个项目、553.08万平方米，占比56.82%；新城区预计有111个项目、420.23万平方米，占比43.18%。
张大伟称，武汉市场只有少数项目出现热销，大部分区域供需平稳，该征求意见对人为造成的市场虚假过热有一定的抑制作用，也对那些新建商品房需求过热的城市有借鉴意义。(中新经纬APP)
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